Bevor irgendwelche Verträge gezeichnet werden können, hat der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten vorzulegen, die der näheren Überprüfung durch den Rechtsanwalt bedürfen.

  • Original oder vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública)
  • Auszug aus dem Grundbuch in Spanien, woraus die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen hervorgehen (Nota Informativa Simple). Einen Grundbuchauszug können Sie bei uns bestellen
  • Sofern der Verkäufer nicht selbst Eigentümer der Immobilie ist, hat er zudem die notarielle Vollmachtsurkunde, die ihn zum Verkauf berechtigt, vorzulegen
  • Die Verträge mit Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen nebst der letzten Zahlungsquittungen
  • Quittungen über die Zahlung der spanischen Grundsteuer (IBI)
  • Ggf. die Vorlage eines detaillierten, durch den Verkäufer unterzeichneten Inventarverzeichnisses der Möbel, Geräte und Einrichtungen

Beim Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage , sollte volgendes vom Präsidenten der jeweiligen
Eigentümergemeinschaft vorliegen:

  • Satzung der Eigentümergemeinschaft
  • Errichtungstitel / Teilungserklärung
  • Auszug über die Zahlungen von Gemeinschaftskosten und Umlagen seitens des gegenwärtigen Eigentümers
  • Schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, dass diese keine Schulden gegenüber Dritten hat und dass die zu erwerbende Immobilie mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist

Folgende Punkte sollten vor der Zeichnung eines Vertrages ebenfalls erledigt werden:

  • Beantragung einer Steuernummer in Spanien (N.I.E.)
  • Prüfung steuerlicher Aspekte, wie insbesondere der Erbschaftssteuer
  • Vorbereitung einer eventuellen Hypothek bei einer spanischen Bank

 

Privatschriftliche Verträge / Contratos Privados

Oben haben wir bereits erklärt, dass Verträge über die Veräußerung von Immobilien in Spanien nicht der notariellen Beurkundung bedürfen, um Rechtsfolgen zu entfalten.
Das Eigentum an einer Immobilie kann sogar aufgrund eines mündlichen Vertrages und Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen. Das gleiche gilt für Vorverträge.

Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge somit gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen.

Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien ein allgemeiner Brauch, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen. Diese Verträge sollten unbedingt alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien, sowie den Kaufpreis
enthalten und zudem von beiden Parteien auf jeder Vertragsseite gezeichnet werden.

Hier ist je nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien insbesondere der folgende Vertragstyp gängig:

Contrato de Reserva / Opción – Reservierungs- bzw. Optionsvertrag

Dabei handelt es sich um einen privatschriftlichen Vorvertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht an Dritte zu verkaufen und auf Verlangen des Käufers gegen Zahlung des Restaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu zeichnen. Der Käufer leistet dafür eine Anzahlung. Die Höhe hängt von der vereinbarten Reservierungsdauer ab. Allgemein üblich sind Anzahlungen in Höhe von 10 % des späteren Kaufpreises.

Der Abschluss eines solchen privatschriftlichen Vorvertrages ist insbesondere für diejenigen vorteilhaft, welche für die Abwicklung der Finanzierung noch einige Zeit benötigen, und sich ihr Traumobjekt, welches nach langer Suche gefunden wurde, für diesen Zeitraum vom Verkäufer zurückhalten lassen möchten.

Bei dem Abschluss eines solchen Vertrages kann es sinnvoll sein, den Reservierungs- bzw. Optionspreis als Arras/Draufgeld gem. Art. 1454 Código Civil zu deklarieren. Denn dieses Gesetz regelt den Rücktritt von genannten Verträgen bei Zahlung eines Reuegeldes durch denjenigen, der den Vertrag nicht einhalten möchte.

Wenn also der Käufer z.B. die Finanzierung und damit den endgültigen Kauf nicht verwirklichen kann, so verliert er seine an den Verkäufer geleistete Zahlung. Hält auf der anderen Seite der Verkäufer sich nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z.B. einen anderen Käufer gefunden hat, welcher einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit ist, so muss er seinem Vertragspartner das Zweifache des empfangenen Betrages, hier also 20 % des Kaufpreises, als festen Schadensersatzbetrag zurückzahlen.

Die Vereinbarung eines Arras gibt dem Käufer folglich mehr Sicherheit, dass der Verkäufer ihm das Objekt auch wirklich bis zum vereinbarten Termin zurückhält, da im anderen Falle dem Verkäufer ein nicht unerheblicher Schaden droht.

Hier sollten Sie sich im Vorfeld und bei der Vertragsgestaltung beraten lassen. Eine Übersetzung sollte unbedingt von einem unbeteiligten Dritten vorgenommen werden. Wir vermitteln Ihnen diesen Service an eine Steuerkanzlei.

Die notarielle Kaufurkunde - Escritura Pública de Compraventa

Die im Volksmund genannte „Escritura“ ist ein vor dem Notar geschlossener Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist, jedoch für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig ist.

Der spanische Notar hat nicht so umfassende Prüfungs- und Belehrungspflichten wie in Deutschland. Vielmehr beurkundet der spanische Notar lediglich das, was Ihm die Parteien vorgeben und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort eingetragen ist. Anschließend sendet er wiederum per Fax die wesentlichen Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird, was bedeutet, dass evtl. andere über diese Immobilie vorgenommenen notariellen Kaufurkunden nicht in das Eigentumsregister eintragungsfähig sind.

Für den Notartermin sollte sich der Käufer darauf einstellen, dass er eine größere Summe Bargeld mitbringen muss. Denn in Spanien wird traditionellerweise in der notariellen Kaufurkunde ein wesentlich geringerer Kaufpreis als der tatsächliche angegeben, um in den Genuß eines erheblichen Steuerersparnises zu kommen. Diese Sitte
kommt natürlich demjenigen Käufer entgegen, der über Geldbeträge verfügt, die er aus persönlichen Gründen nicht dem Finanzamt gegenüber offenbaren möchte. Aber auch der Käufer, der über solche Geldmittel nicht verfügt, wird in der Praxis genötigt, einen Teil als Schwarzkauf durchzuführen und damit sein „weißes“ Geld in „Schwarzgeld“ umzuwandeln. Denn häufig sind die Verkäufer nicht bereit, den tatsächlichen Wert zu beurkunden, da in Spanien der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie versteuert werden muss und dieser aus dem Vergleich der alten und der neuen Escritura ermittelt wird. Hatte er beim Kauf bereits einen Schwarzkauf getätigt, so müsste er nun bei Angabe des tatsächlichen Preises einen Gewinn versteuern, den er in Wirklichkeit gar nicht erzielt hat.

Auch der Käufer spart bei dieser Vorgehensweise - die zweifelsfrei ein Steuervergehen ist - 7 % der Grunderwerbssteuer vom nicht beurkundeten Betrag, welchen er normalerweise als Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen müsste, sowie Notarkosten, die sich nach dem beurkundeten Wert der Immobilie richten.

Eine Unterprotokollierung ist natürlich mit einem Risiko behaftet, da die Finanzämter in Spanien inzwischen verstärkte Kontrollen durchführen und bei unrealistischen Beträgen eine eigene Wertfestsetzung vornehmen, wobei dann die Differenz nachträglich mit empfindlichen Strafzuschlägen zu versteuern ist. Dem Käufer droht eine
Nachbesteuerung der Grunderwerbsteuer und zusätzlich Strafgebühren und Verzugszinsen.

Diese Vorgehensweise ist für den Käufer jedoch nicht unbedingt vorteilhaft. Denn bei einem späteren Verkauf der Immobilie ist der Gewinn ab 2007 mit 18% zu versteuern. Findet sich kein Käufer, der die gleiche Vorgehensweise akzeptiert, wird aus dem damaligen "Steuerersparnis" ein teures Vergnügen.

Der Notar in Spanien hat lediglich beurkundende Funktion. Er beurkundet das, was Ihm die Parteien vorgeben. Deshalb ist eine fachgerechte Betreuung beim Immobilienerwerb in Spanien unbedingt anzuraten.

Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) und die Eintragung der Escritura de Compraventa

Man kann in Spanien zwar wirksam Immobilien erwerben, ohne den Kauf in das spanische Grundbuch einzutragen. Jedoch hat das Eigentumsregister einen hohen Stellenwert. Es schafft den öffentlichen Glauben, dass derjenige, der im Register als Eigentümer eingetragen ist, auch der rechtmäßige Eigentümer ist. Somit wird der gutgläubige Erwerb von dem im Grundbuch eingetragenen Verkäufer geschützt. Somit muss auch nach spanischem Recht der notarielle Kaufvertrag und die anschließende Eintragung für den Käufer als unerläßlich bezeichnet werden, da eine gesicherte Eigentumsposition gegenüber Dritten nur für denjenigen gegeben ist, der auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen ist.

Die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde muss beim Eigentumsregister durch den Käufer oder den damit beauftragten Anwalt unter Vorlage der Zahlungsquittung, der Notargebühren und der des Finanzamtes über die Zahlung der Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer zur Eintragung eingereicht werden. Sodann wird der Registerbeamte die Eintragung des Eigentumswechsels vornehmen. Die Eintragung kann einige Wochen dauern, jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten während dieser Zeit durch eine Vormerkung gesperrt.

Aufgrund der erforderlichen Behördengänge, der Tatsache, dass alle Dokumente in spanischer Sprache verfasst sind und auch einige Fristen zu beachten sind, sollte der Käufer unbedingt eine fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen. Diesen Service bieten zwar vereinzelt auch die Notariate selbst an, jedoch wird der Notar keine umfassende rechtliche Beratung auch in Bezug auf das Steuer- oder Erbrecht vornehmen. Gerne vermitteln wir hier weiter.

Ein Tipp für Immobilienbesitzer: Auch wenn Sie bereits seit Jahren eine Immobilie in Spanien besitzen, sollten Sie Ihre Grundbucheintragung hin und wieder überprüfen. So können Sie bösen Überraschungen vorbeugen.

Ab Dezember 2006 erfolgt keine Eintragung im Spanischen Grundbuch, wenn nicht die N.I.E. aller Beteiligten in der Urkunde angegeben ist.Sämtliche Urkunden, die die Übertragung des Immobilieneigentums beinhalten, sind von den Grundbuchführern seit Dezember 2006 als fehlerhaft und damit als nicht eintragungsfähig zu qualifizieren, wenn nicht die Steuernummer aller Beteiligten ausdrücklich in der Urkunde angegeben ist.

Eine Heilung dieses Fehlers kann zwar durch eine Berichtigungsurkunde vorgenommen werden, die dem Grundbuchführer vorzulegen ist. Dies verursacht jedoch zusätzliche Kosten und eine Verzögerung der Grundbucheintragung.

Um Probleme zu vermeiden, empfehlen wir deshalb rechtzeitig (möglichst 6 bis 8 Wochen vor der Beurkundung) eine spanische Steuernummer (N.I.E.) zu beantragen. Wir helfen Ihnen dabei!